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 D.G.T.

Nº. Consulta: V1415-10

En los casos de desmembración del dominio, no existe en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas una norma que determine el porcentaje del precio de venta que corresponde a la nuda propiedad y al usufructo.

Fecha: 23 de junio de 2010

Arts. 33, 35 Ley 35/2006

DESCRIPCIÓN DE LOS HECHOS:

En el año 2009 se ha realizado la venta de una vivienda de la que el consultante ostentaba la nuda propiedad, correspondiendo el usufructo vitalicio a su madre. La vivienda había sido adquirida en el año 2000, utilizando exclusivamente financiación ajena. El comprador ha satisfecho en efectivo una parte del precio de venta, subrogándose en el préstamo hipotecario pendiente de amortizar.

CUESTIÓN PLANTEADA:

Valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.

CONTESTACIÓN:

La transmisión de la vivienda generará en sus titulares, nudo propietario y usufructuaria, una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será, para cada uno de ellos, la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en el artículo 35 de la Ley del Impuesto.

El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, del coste de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.

En el caso de la madre de la consultante, titular del usufructo vitalicio de la vivienda, habrá de tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 37.1.k) de la Ley del Impuesto, según el cual “cuando el titular de un derecho real de goce o disfrute sobre inmuebles efectúe su transmisión, o cuando se produzca su extinción, para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial el importe real a que se refiere el artículo 35.1.a) de esta ley se minorará de forma proporcional al tiempo durante el cual el titular no hubiese percibido rendimientos del capital inmobiliario.”_

Por tanto, el valor del usufructo se minorará aplicando un porcentaje fijo por cada uno de los años transcurridos desde su adquisición durante los que no haya percibido rendimientos del capital inmobiliario. Este porcentaje fijo es el 2 por 100 desde el 1 de enero de 1999 hasta el 31 de diciembre de 2002 y el 3 por 100 desde el 1 de enero de 2003._

El valor de adquisición se actualizará, al tratarse de un inmueble, mediante la aplicación de los coeficientes establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión._

El valor de transmisión será, tal y como se establece en el apartado 3 del artículo 35 de la Ley del Impuesto, el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste._

En los casos de desmembración del dominio, no existe en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas una norma que determine el porcentaje del precio de venta que corresponde a la nuda propiedad y al usufructo, por lo que su respectivo valor será el importe real por el que se efectúe su transmisión, siempre que no sea inferior al normal de mercado._

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria._